Часть 3. Реформа Гражданского кодекса РФ и оборот недвижимости ("Вестник ВАС РФ", 2013, N 1)

Необходимость сохранения status quo - самое очевидное требование к обороту, начало любого правопорядка и противоядие против насильственного передела собственности и самоуправства. На сохранение status quo был направлен преторский интердикт в Древнем Риме, потребность в соблюдении этого требования в раннем Средневековье была почвой для появления такого правового механизма, как actio spolii <16>.

Требование субъекта оборота недвижимости, касающееся сохранения status quo, предполагает, что законодательство и правоприменитель обеспечивают такой уровень защиты прав, который гарантирует осмотрительному и рачительному собственнику сохранность его имущества и прав.

Кроме того, никто не может лишиться имущества только потому, что изменилось законодательство, регулирующее оборот недвижимости. Имеются в виду, в частности, случаи упразднения определенных правовых преимуществ, а также обратная сила действия закона.

Следовательно, регуляторы должны обеспечить такое правовое регулирование оборота недвижимости, которое препятствовало бы ее отъему, когда единственной причиной отъема является изменение законодательства. Иными словами, если заинтересованные лица, находясь в рамках прежнего регулирования, не имели правовых возможностей принудительно изменить взаимные отношения к данной вещи, а в новом регулировании вне связи с какими-либо юридическими фактами у них такие возможности возникают, то status quo, очевидно, нарушается законодателем.

Требование стабильности прав означает, что законодательство, регулирующее оборот недвижимости, должно гарантировать защиту добросовестных приобретателей, полагающихся на реестр прав, либо предлагать такие институциональные возможности оценки рисков, связанных с приобретением недвижимости, которые позволяли бы при адекватных трансакционных издержках эти риски полностью исключить.

Следовательно, регулятор стоит перед необходимостью обеспечить такое правовое регулирование оборота недвижимости, которое создавало бы возможность полноценного осуществления права владеть недвижимостью. Если обладание недвижимостью находится под угрозой истребования и отсутствуют разумные возможности предвидения такого истребования, то правовой и возникающий в результате его действия социальный порядок явно несовершенны.

Очевидно, что принцип сохранения status quo и принцип стабильности прав могут вступать в противоречие. Разрешению коллизий между этими принципами по большому счету и посвящено вещно-правовое регулирование. Особенность оборота недвижимости в том, что регулятор создает дополнительные правовые инструменты для более тонкого и адекватного разрешения подобных противоречий.

В соответствии с принципом публичной достоверности третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание реестра прав на недвижимость, приобретают права даже тогда, когда регистрация была произведена незаконно. Этот принцип востребован при организации реестра прежде всего как механизм обеспечения стабильности прав.

Как уже указывалось, необходимость сторон сделки обращаться к реестру повышает для них трансакционные издержки, связанные с заключением и совершением сделки. Оправданием этому может служить лишь то, что взамен снижаются издержки, связанные с проверкой прав на недвижимость, являющуюся предметом сделки. В противном случае придется признать, что законодатель бессмысленно плодит трансакционные издержки и такое регулирование можно расценить исключительно как вредное для оборота.

Другими словами, смысл реестра не в защите сторон сделки (для этого есть другие правовые инструменты, в частности нотариальное удостоверение сделки), а в создании системы гарантий действительности прав, зарегистрированных в реестре, для третьих лиц.

Прямое следствие принципа публичной достоверности применительно к реестру прав представляет собой принцип внесения <17> (обеспечить публичную достоверность прав, не внесенных в реестр, не представляется возможным, потому что информация о таких правах не является публично раскрытой и доступной).

Под принципом внесения понимается подход к организации оборота недвижимости, при котором все права на недвижимость должны указываться в реестре, а невнесенные права не признаются возникшими. Этот принцип делает возможным подход, при котором только внесенным правам обеспечивается полноценная защита и только в отношении внесенных прав государство предоставляет гарантии их действительности и отвечает за достоверность данных официальных реестров. Главное следствие принципа внесения - публичное признание права, которое лицо теперь не обязано доказывать.

В частности, в условиях регистрационной системы, с одной стороны, нет необходимости доказывать давность владения для защиты своего права собственности и, с другой стороны, нельзя приобрести посредством приобретательной давности объекты, права на которые зарегистрированы в поземельной книге за другими лицами (за исключением экстраординарных случаев).

Иными словами, принцип внесения исключает возникновение прав на основании фактов, игнорирующих регистрационную систему; все споры по поводу прав на недвижимость в конечном счете ведутся по поводу записей в реестре.

Как видим, задачами признания принципа внесения являются не только обнародование (раскрытие) информации о переходе прав на недвижимость, но и понуждение сторон сделки к этому.Во втором случае принцип публичной достоверности означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание реестра прав на недвижимость, приобретают права даже тогда, когда регистрация была произведена незаконно. Бесповоротность записи действует для третьих лиц, полагавшихся на запись в реестре, но не в отношениях между сторонами сделки, в которой был порок. Такой подход принят в немецком праве (§ 892 BGB), а также был предусмотрен в проекте Гражданского уложения Российской империи (ст. 745).

В российской системе государственной регистрации принцип публичной достоверности в полном объеме не нашел отражения ни в старой редакции Гражданского кодекса <11>, ни в новой.

Принцип публичной достоверности в том виде, в котором, по мнению отдельных авторов, он реализован в России, а тем более предлагается реализовывать в проекте, вряд ли можно считать полноценным: если для полного исключения рисков приобретатель вынужден проверять всю юридическую историю приобретения за последние 30 лет вне зависимости от того, приобретает он недвижимость с записью в реестре или ему предлагается незарегистрированное имущество, ни о какой публичной достоверности речи быть не может.

Для реализации принципа стабильности прав требуется введение публичной достоверности записи в реестре (ее бесповоротности для добросовестного приобретателя) в полном объеме.

В настоящее время полноценному признанию публичной достоверности за записью в реестре препятствуют две принципиальные установки законодателя и судебной власти:

1) приоритет в защите собственника, утратившего владение помимо своей воли, перед добросовестным приобретателем;

2) невозможность добросовестного приобретения в отсутствие беспрепятственно полученного владения (добросовестное приобретение записи в реестре).

Не оспаривая эти принципиальные установки, мы предлагаем механизмы, которые позволят, с одной стороны, избежать издержек, связанных с выяснением юридической истории покупки за 30 лет, а с другой - признать публичную достоверность записи в реестре в полном объеме, не допустив при этом нарушения указанных выше установок законодателя

Введение публичной достоверности записи в реестре в том виде, как это предлагалось сделать в Гражданском уложении Российской империи (т.е. с момента внесения запись предполагалось считать публично достоверной для третьих лиц) <18>, в современных российских реалиях представляется нам опасным для соблюдения принципа сохранения status quo, поскольку, в отличие от нравов начала XX в., сейчас вполне возможна ситуация, когда собственник, владеющий без всяких помех своим имуществом, и не подозревает, что в реестре это имущество сменило уже с десяток субъектов записи о праве.

Для предотвращения негативных последствий принципа публичной достоверности для целей защиты собственника, который может быть не осведомлен о появлении незаконной записи в отношении принадлежащего ему имущества, следует предусмотреть запись о возражении.

Предлагается установить срок для внесения записи о возражении, в течение которого не действует бесповоротность для третьих лиц (публичная достоверность) записи о праве. При этом длительность этого срока не имеет принципиального значения (может быть от шести месяцев хоть до десяти лет). Главное - определенность для участников оборота в вопросе о том, до какого срока все имевшиеся притязания в отношении внесенного объекта должны быть заявлены, чтобы по истечении этого времени все незаявленные притязания потеряли всякое значение для третьих лиц.

Требования к процедуре внесения записи о возражении простые:

1) регистратор не должен иметь права отказывать во внесении такой записи в принципе;

2) заявление о внесении записи может подать любое лицо (что важно при наличии конфликта полномочий);

3) при подаче заявления о внесении записи заявитель должен указать, в чьих интересах вносится запись и каким иском нарушенное право будет защищено;

4) в течение непродолжительного времени (к примеру, от двух недель до трех месяцев) в реестр должна быть представлена информация о подаче соответствующего иска и о его принятии судом;

5) запись снимается только по результатам рассмотрения дела (лучше в трех инстанциях);

6) при необоснованном внесении записи собственник имущества может подать иск к заявителю о возмещении убытков, понесенных в связи с внесением записи.

Пунктом 6 ст. 8.1 проекта ГК РФ предусмотрено внесение записи о возражении. Такое право предполагается предоставить исключительно прежним собственникам. Срок на подачу иска предусмотрен три месяца с момента внесения записи. Наличие такой записи исключает публичную достоверность реестра.

Вместе с тем отсутствие полноценной публичной достоверности реестра исключается как действующим законодательством, так и проектом. Предусмотренная проектом запись о возражении будет препятствовать только добросовестному приобретению в ситуации, когда имущество выбыло из владения прежнего собственника по его воле. Кроме того, отсутствие какого-либо срока для внесения записи о возражении, в течение которого не действовала бы публичная достоверность реестра в отношении новой записи, с одной стороны, делает запись о возражении экстренным механизмом защиты, а с другой - не позволяет в полной мере ввести публичную достоверность реестра. Признание в такой ситуации публичной достоверности реестра в отношении всех записей (независимо от наличия или отсутствия воли на выбытие имущества у прежнего собственника) очевидно нарушает принцип сохранения status quo, ставя защиту собственника, лишенного имущества помимо его воли, в зависимость от его расторопности и расторопности правонарушителя (который, осознавая свои цели и планируя все заранее, будет в заведомо более выигрышном положении).

Предусмотрев срок для записи о возражении, мы не можем игнорировать тот факт, что собственник, остающийся владельцем, довольно продолжительное время может быть не осведомлен о том, что в реестре в качестве собственника зарегистрировано иное лицо. Если рассматривать спектр от шести месяцев до десяти лет, то с некоторой долей определенности можно утверждать, что в первом случае собственник, скорее, не узнает о внесенной втайне от него записи, во втором - вероятнее всего, узнает, но не более.

Очевидно, что в интересах оборота установить максимально короткий срок. Однако, если он не создаст для осмотрительного и рачительного <19> собственника действенного механизма защиты имущества, это будет явным нарушением принципа сохранения status quo.

Вместе с тем если у собственника, чье имущество было незаконно списано в реестре прав, параллельно отбирают это имущество из владения, вряд ли он может утверждать, что, будучи осмотрительным и рачительным собственником, не догадался проверить запись в реестре и после того, как у него забрали имущество (или по крайней мере попытались это сделать). Этим в настоящее время продиктовано различие в регулировании сроков исковой давности по искам об оспаривании зарегистрированного права: когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи не связано с лишением владения - исковая давность не применяется, когда связано - применяется (п. 57 Постановления N 10/22).

Другими словами, если для всякого потенциального покупателя публичностью обладает прежде всего запись в реестре, то для собственника доказательством бесспорности его прав является беспрепятственное владение имуществом и получение из него выгод. Поэтому очевидным шагом в установлении точки отсчета для минимального срока внесения записи о возражении будет увязка начала течения этого срока с фактом смены владения недвижимым имуществом. Реализуется это в форме установления ввода во владение <20>, когда при регистрации перехода права собственности обязательным элементом является выезд регистратора для удостоверения факта передачи имущества, подлежащего регистрации.

Процедура предусматривала следующее. Окружной суд, удостоверившись в правильности акта и в том, что не имеется никаких споров и запрещений на переход имущества к другому владельцу, составляет постановление о вводе приобретателя во владение имением. По этому постановлению суда приобретателю выдается исполнительный лист, на основании которого совершается ввод во владение судебным приставом или же мировым судьей того участка, где находится имение, в присутствии приобретателя и свидетелей из смежных мест. О совершении ввода сообщалось также старшему нотариусу, который отмечал учинение ввода в реестре крепостных дел и препровождал в С.-Петербургскую сенатскую типографию объявление для публикации в сенатских объявлениях.

В первое время суды, а также практика Сената придерживались точного смысла ст. 1432 Устава гражданского судопроизводства, по которой "день ввода во владение недвижимым имением считается началом действительной передачи и укрепления прав на имущество". Ввиду этой статьи приобретатель признавался вступившим в полное право собственности лишь после ввода во владение. В последующем благодаря многократным разъяснениям гражданского кассационного департамента Сената переход права собственности уже не обусловливался актом ввода во владение. Ввод во владение не создавал для приобретателя никакого нового права, а только оглашал право, уже существующее в силу акта укрепления (см.: Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Эфрона // www.dic.academic.ru).

Установление процедуры ввода во владение позволяет решить две проблемы, препятствующие введению полноценной публичной достоверности реестра.

Во-первых, исключается ситуация, когда запись в реестре меняется при отсутствии смены владельца. Таким образом, становится невозможным иск владеющего собственника об оспаривании зарегистрированного права (либо возможным при наличии грубейшего и очевидно виновного нарушения со стороны регистратора).

Во-вторых, необходимость ввода во владение для регистрации исключает случаи, когда выбытие имущества из владения помимо воли собственника происходит уже после перерегистрации недвижимости в реестре (например, непосредственно перед отчуждением добросовестному приобретателю).

Ввод во владение решает и другую задачу, еще не нашедшую разрешения. Не допускается двойная продажа одного недвижимого имущества до той степени, когда владение оказывается у одного приобретателя, а запись в реестре - у другого.

Однако главное следствие установления процедуры ввода во владение - это возможность установления срока для внесения возражений, минимально достаточного для подготовки иска (к примеру, три месяца). По истечении этого срока претензии также могут быть заявлены, но уже не будут мешать ранее свершившемуся добросовестному приобретению права, даже несмотря на ссылку на отсутствие воли на выбытие имущества из владения прежнего (считающего себя настоящим) собственника. При этом необходимость ввода во владение лишает утратившего владение собственника такого аргумента, как ссылка на незнание о нарушении его прав до последнего времени.

Ввод во владение в совокупности со сроком на внесение возражений гарантирует, что по крайней мере в течение этого времени незаконно утративший имущество собственник наверняка осведомлен о нарушении его прав. Предполагается, что осмотрительный собственник, утративший владение помимо своей воли, не будет мешкать с защитой своих прав.

Такая гарантия видится достаточной для соблюдения принципа сохранения status quo в отношении осмотрительного и рачительного собственника. При этом добросовестный приобретатель получает понятный ориентир в виде срока, выждав который он уже может не опасаться юридических рисков, что будет приемлемым механизмом соблюдения принципа стабильности прав (в сравнении с необходимостью нести издержки, связанные с выяснением юридической судьбы приобретаемого имущества за предшествующие 30 лет).

Итак, значение фиксации факта перехода владения отчуждаемым имуществом заключается в том, что собственнику, незаконно утратившему имущество, предоставляется гарантированная возможность заявить о своих правах. Такая гарантия снимает с регулятора ответственность за собственников, утративших владение помимо воли, если они не воспользовались предоставленной им возможностью, и позволяет отдать предпочтение добросовестному приобретателю, честно выждавшему все положенные сроки и положившемуся на данные реестра.

Предвидя возможные возражения со стороны регистрационной службы по поводу затруднительности выездных процедур <21>, предлагаем следующие формы функциональной замены ввода во владение либо введения этой процедуры в ограниченном виде.

Первый из возможных альтернативных вариантов - осуществлять выездную проверку регистратором наличия владения как минимум при первоначальном внесении недвижимого имущества в реестр, а в дальнейшем сосредоточиться на доскональной проверке наличия волеизъявления продавца <22> (отказавшись от излишних дополнительных проверок других фактов) и ввести полную ответственность регистратора и казны за внесение записи при отсутствии воли.

Пункт 4 ст. 8.1 проекта ГК РФ предусматривает проверку полномочий лиц, обратившихся к регистратору, а п. 8 указанной статьи - ответственность казны в том числе за внесение в реестр незаконных данных, однако только по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию. Соответственно, за внесение незаконной записи без наличия в этом вины регистратора компенсация не предусмотрена <23>. Вместе с тем в отсутствие фиксации факта владения при первоначальном внесении записи вполне возможна ситуация, когда запись и владение будут существовать по отдельности. При этом регистратор, внося все новые записи в реестр, будет не в состоянии выявить конфликт, и в дальнейшем это может послужить надежным оправданием для снятия ответственности с регистратора и казны.

Второй вариант - заменить ввод во владение неким аналогом вызывного производства. Поскольку, как указывалось выше, значение ввода во владение в том, что он помогает осведомить всех заинтересованных лиц (прежде всего актуального владельца) о проведении операции в реестре, функционально ввод во владение можно заменить уведомлением всех лиц, как-либо использующих спорную недвижимость. Для выполнения этой задачи можно привлечь почтовую службу и местную администрацию.

Третий вариант - придать вводу во владение диспозитивный характер. К примеру, любой собственник может привлечь нотариуса (либо регистратора, который будет осуществлять такую государственную услугу за плату) для фиксации того факта, что он беспрепятственно владеет зарегистрированной за ним недвижимостью (разработать методику фиксации не представляет труда). На основании зафиксированных нотариусом обстоятельств в реестр вносится запись о владении. С момента такой записи отсчитывается срок для внесения записи о возражении, после истечения которой возможно добросовестное приобретение недвижимости вне зависимости от пороков в юридической судьбе этого имущества, имевших место до фиксации владения. Собственники будут заинтересованы осуществлять такую процедуру для большей ликвидности принадлежащего им имущества.

Разные режимы регулирования для имущества с зафиксированным владением и для имущества без такой фиксации не будут создавать проблем - как мы отмечали, во многих юрисдикциях с системой Торренса имеют место еще более значимые различия в регулировании оборота недвижимости. При этом собственникам недвижимости будет предоставлена дополнительная опция, позволяющая снизить неопределенность по поводу публичной достоверности реестра (уменьшив срок, в течение которого такая неопределенность может иметь место, с 30 лет до трех - шести месяцев).

В условиях оборота недвижимости, когда права на недвижимость учитываются в реестре, нет смысла в выделении искового и упрощенного способов защиты владения при соблюдении следующих условий:

1) исковым способом защиты могут воспользоваться все владельцы;

2) исковой способ защиты защищает от всех третьих лиц, кроме собственника;

3) при этом у любого владельца есть возможность в судебном порядке аннулировать незаконно внесенную в реестр запись.

Поэтому, полагаем, следует четко обозначить, что имеет в виду ст. 242 проекта ГК РФ, и установить, что каждый владелец имеет право на полноценную исковую защиту, предусмотренную в этой статье. Отменять упрощенную владельческую защиту (интердикт) при этом нет особого смысла, возможно, она найдет применение в практике, несмотря на то что пока мы не видим ей применения (при условии общедоступности исковой защиты).

В доктрине иском о корректировке реестра называют все иски, которые заявляются с целью аннулировать запись в реестре или внести новую.

В свое время имели место длительный спор и разночтения в судебной практике по поводу возможности самостоятельного иска о признании недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество, основанного на ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Одним из господствующих было мнение (в частности, позиция Президиума ВАС РФ <24>, ФАС Московского округа <25>), что самостоятельно такой иск заявлен быть не может, аннулирование записи возможно только путем заявления иска о признании права или требования о реституции.

Окончательное разрешение этот спор получил только в Постановлении N 10/22, в п. 52 которого указано, что, если запись в реестре нарушает права истца, но не может быть оспорена путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права возможно путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В качестве примера таких ситуаций в Постановлении N 10/22 приводятся следующие случаи: 1) право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами; 2) право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество; 3) ипотека или иное обременение прекратились. Однако в Постановлении N 10/22 не указывается, что этот перечень исчерпывающий. Вместе с тем в судебной практике по большей части это воспринимается именно так <26>.

Р.С. Бевзенко также выделяет в качестве исков, позволяющих аннулировать запись, следующие: 1) иск о признании права; 2) иск о признании недействительной сделки с недвижимостью (реституция); 3) иск о признании права отсутствующим. Последний, по мнению автора, применим в четырех случаях: при оспаривании параллельной регистрации (наличие двух записей на один объект), при оспаривании регистрации движимой вещи в качестве недвижимой; для аннулирования записи о прекращенном обременении; при оспаривании регистрации права на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена <27>.

Как видно, в приведенной структуре нет места иску давностного владельца об аннулировании записи (в существующей системе координат - иск о признании права отсутствующим).

На наш взгляд, недопустимо предоставлять защиту только на основании исков, заявленных по формуле, предусмотренной законом <28>. Но, учитывая существующие реалии, предлагаем внести в ст. 12 ГК РФ новый способ защиты - иск о корректировке реестра, который может быть заявлен любым заинтересованным лицом <29>.