Новый Гражданский кодекс РФ: публичная достоверность и супервиндикация
Оттолкнемся от слов И.А. Покровского: "Римское право в этом направлении надлежащего шага не сделало. Движимость и недвижимость для него стоят на одной доске. Хотя старая mancipatio и не представляла полных гарантий публичности в описанном смысле, но все же она была более публична, чем бесформальная traditio, и в этом отношении отпадение mancipatio являлось даже шагом назад. О совершившейся traditio огромного имения мог почти никто не знать; прежний собственник мог еще долго в широких кругах считаться за собственника и заключать новые сделки о том же имении; разумеется, все эти сделки окажутся впоследствии ничтожными, но они оставят после себя массу вреда и разорений. Отсутствие публичности составляет поэтому едва ли не самое слабое место римского права, которое пришлось затем уже самостоятельно исправлять новым народам" <9>.
<9> Покровский И.А. История римского права. Изд. 3-е, испр. и доп. Пг., 1917. С. 186.
В приведенной цитате описаны суть и предназначение публичного реестра прав, которые можно также выразить буквально двумя словами - "публичная достоверность". Никакое иное предназначение не оправдывает существования публичного реестра и тех издержек, которые несут стороны сделки в связи с необходимостью обращаться к реестру прав при совершении сделки с недвижимостью.
Принцип публичной достоверности реестра прав на недвижимость может быть выражен в разных формах. В общих чертах можно выделить два способа его реализации: 1) абсолютная бесповоротность записи; 2) относительная бесповоротность записи.
Первый случай реализации принципа публичной достоверности - так называемая система Торренса, которая была предложена Робертом Торренсом и внедрена с конца XIX в. в Австралии, Новой Зеландии, в провинции Британская Колумбия (Канада) <10>. Регистрация титула в такой системе производится в произвольный момент на основе юридического анализа, результат которого считается окончательным, т.е. с этого момента титул считается "чистым", полностью доброкачественным, в чем собственник и удостоверяется. Право на недвижимое имущество возникает исключительно в результате появления соответствующей записи в регистре, следовательно, запись отмене не подлежит (либо подлежит в экстраординарных случаях).
<10> Интересно, что в Австралии часть недвижимости, права на которую возникли до введения системы Торренса, продолжает обращаться по старым правилам. Владельцы такой недвижимости могут зарегистрировать свои права в системе Торренса, но на добровольной основе, к этому их никто не принуждает. Таким образом, фактически параллельно существуют две системы, но постоянно предпринимаются попытки ликвидации этого дуализма: вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию.
Во втором случае принцип публичной достоверности означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание реестра прав на недвижимость, приобретают права даже тогда, когда регистрация была произведена незаконно. Бесповоротность записи действует для третьих лиц, полагавшихся на запись в реестре, но не в отношениях между сторонами сделки, в которой был порок. Такой подход принят в немецком праве (§ 892 BGB), а также был предусмотрен в проекте Гражданского уложения Российской империи (ст. 745).
В российской системе государственной регистрации принцип публичной достоверности в полном объеме не нашел отражения ни в старой редакции Гражданского кодекса <11>, ни в новой.
<11> См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 316.
Приобретатель недвижимости, положившись на запись в реестре, может ссылаться на свою добросовестность (в новой редакции ГК РФ эта идея подчеркнута особенно четко), но не более того. Никакой абсолютной защиты запись в реестре не обеспечивает. Как ранее, так и теперь приобретатель недвижимого имущества рискует потерять приобретенное, если истец докажет, что спорное имущество выбыло из его владения помимо его воли. В этом и старая (действующая) редакция Гражданского кодекса, и новая придерживаются одной позиции.
Но есть и различия. В действующем регулировании приобретатель, получив владение недвижимостью и запись в реестре, по истечении срока исковой давности (три года) фактически получает абсолютную защиту. В практическом плане мы получаем некую реестровую приобретательную давность, когда после трех лет владения недвижимостью при условии наличия записи о праве владелец ничем не отличается от собственника недвижимости (хотя с точки зрения доктрины таковым не является еще 15 лет). Это имеет значение и для оценки рисков при приобретении недвижимости: сейчас приобретателю достаточно убедиться, что продавец и его предшественники в течение трех лет бесконфликтно владели недвижимостью при наличии в реестре записи о праве.
В то же время ст. 228 проекта предусматривает, что собственник вправе всегда истребовать вещь у добросовестного приобретателя, когда она выбыла из владения помимо его воли. Никаких исключений для недвижимости, в том числе в зависимости от наличия записи в реестре, проект ГК РФ не устанавливает.
На первый взгляд такое положение вещей ничего не меняет. Однако согласно проекту исковая давность не будет распространяться на виндикационные требования (п. 3 ст. 242). Следовательно, с момента вступления новой редакции ГК РФ в силу приобретатель недвижимости при наличии в прошлом порока в титуле будет защищен только приобретательной давностью. При этом согласно п. 1 ст. 242 проекта лицо, владеющее недвижимой вещью, выбывшей из владения собственника помимо его воли, приобретает право собственности на эту вещь только по истечении 30 лет.
Таким образом, добросовестный приобретатель приобретает право на вещь либо сразу аналогично правилу, установленному ст. 223 нынешней редакции ГК РФ, либо, если вещь выбыла из законного владения помимо воли собственника, через 30 лет. В течение всех этих лет добросовестный приобретатель недвижимости и его правопреемники не защищены от виндикационного иска, несмотря на наличие записи в реестре. В свою очередь, собственник, утративший владение, может через 29 лет, доказав свое право и выбытие имущества помимо его воли, истребовать имущество из владения добросовестного приобретателя, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, уничтожив одновременно его запись в реестре о праве собственности (п. 3 ст. 227 проекта), сколько бы записей в реестре и переходов прав их ни разделяло.
Проект также признает необходимость обеспечения прав тех лиц, которые еще не внесли сведения о своих правах в реестр (например, собственников, приобретших права на спорную недвижимость до введения реестра прав на недвижимость). Защиту таких лиц планируется обеспечить, предоставив им возможность предъявления иска о признании права собственности к лицу, зарегистрированному в реестре. В этом случае у добросовестного приобретателя недвижимости может истребовать имущество лицо, которое никогда не указывалось в реестре прав в качестве собственника данной недвижимости. Причем такими лицами проект по умолчанию считает в том числе тех, кто приобрел право собственности по давности владения.
В настоящее время приобретатель недвижимости, получивший запись в реестре и владение имуществом, для исключения рисков должен проверить историю этого имущества за три года, а получивший только владение (в данном случае имеются в виду и ситуации с первым внесением имущества в реестр) для исключения всех рисков фактически вынужден проверять всю историю этого имущества за 18 лет. Это различие показывает значимость реестра как источника публично достоверной информации о правах на имущество.
В рамках нового регулирования при приобретении недвижимости, много лет назад зарегистрированной в реестре, приобретатель вынужден будет проверять юридическую чистоту всех предшествующих сделок за 30 лет и отсутствие факта выбытия этой недвижимости из владения кого-то из прежних владельцев помимо его воли. В то же время, проверив факт владения недвижимостью продавцом, не зарегистрированным в реестре, а также его предшественниками на протяжении 30 лет без пороков воли при передаче, приобретатель, ничем не рискуя, может приобрести такое владение и тут же заявить иск о приобретении права по давности. Иными словами, значение реестра как источника публично достоверной информации о правах на недвижимость предлагается полностью нивелировать.
Как видим, в новой системе координат ситуация с публичной достоверностью реестра нисколько не меняется, при этом срок правовой неопределенности для лица, зарегистрированного в реестре (за исключением разве что случаев со вновь созданными объектами), увеличивается ровно в десять раз!
Новый Гражданский кодекс РФ: стабильность прав и сохранение status quo
Проект не исключает ситуации, когда недвижимость у добросовестного приобретателя может быть истребована также лицами, никогда не указывавшимися в реестре прав в качестве собственников спорной недвижимости, что не добавляет реестру достоверности, поскольку кроме 30-летнего срока, за который необходимо будет проверять судьбу приобретаемого имущества, остается неопределенность в отношении претендентов на это имущество: проверить лиц, указанных в реестре как прежние собственники, все же проще, чем неизвестных лиц.
Даже если добросовестный приобретатель вместе с записью в реестре беспрепятственно получил владение, собственник, приобретший когда-то недвижимость по давности владения или на основании действительной сделки с предшествующим собственником и не внесший себя в реестр, доказав эти факты, может истребовать имущество от такого приобретателя при условии, что спорное имущество выбыло из его владения помимо его воли. Единственным препятствием к этому согласно проекту остается приобретательная давность 30 лет, в то время как ранее такому развитию событий препятствовал трехлетний срок исковой давности.
Это нововведение (отмена исковой давности по виндикационным искам) имеет смысл с точки зрения юридической техники, поскольку исключает существовавшую ранее ситуацию, когда имущество давностного владельца выбывало надолго из оборота, оставаясь при этом доступным для самоуправного захвата со стороны собственника (или иного лица, каким-либо способом получившего запись о праве в реестре). Однако остается открытым вопрос: насколько полезно для оборота и оправданно с точки зрения рациональной правовой политики откладывать защиту владельца от нерасторопного собственника с трех до 30 лет?
В предложенной проектом ситуации полностью нивелируется значение реестра. Если ранее после пропуска исковой давности собственник мог рассчитывать только на самовольный захват спорной недвижимости, то владелец, зарегистрированный в качестве собственника в реестре, мог, в отличие от голого владения, противопоставить захватчику запись (что и действовало как реестровая трехлетняя давность). С введением нового регулирования, когда виндикация исковой давностью не ограничена и собственнику нет нужды прибегать к самоуправству, наличие у давностного владельца записи о собственности не создает для него никаких преимуществ в сравнении с голым владением, поскольку, если истец в состоянии доказать свое право и факт выбытия имущества из его владения помимо воли, наличие записи о праве будет аннулировано (если, конечно, ВАС РФ не предложит для таких ситуаций какого-нибудь нового механизма в духе Постановления N 10/22).
Наличие записи будет иметь значение только в ситуации, когда имущество выбыло из владения собственника по его воле: добросовестный приобретатель, получивший запись в реестре, в силу ст. 241 проекта сразу становится собственником, без записи приобретатель добросовестным считаться не может и вынужден ждать 15 лет, в этом смысле владелец недвижимости без записи в реестре даже выигрывает по сравнению с прежним регулированием, когда такой владелец должен был ждать 18 лет.
Таким образом, если сравнивать условия приобретения недвижимости от неуправомоченного лица сейчас и в будущем согласно проекту, видно, что ситуация меняется для трех категорий давностных владельцев:
1) для добросовестных приобретателей, зарегистрированных в реестре, при приобретении имущества, выбывшего из владения собственника помимо его воли, давностный срок увеличивается с трех до 30 лет;
2) для недобросовестных приобретателей в зависимости от наличия или отсутствия воли собственника на выбытие имущества из владения срок либо уменьшается с 18 до 15 лет, либо увеличивается с 18 до 30 лет;
3) для недобросовестных приобретателей, зарегистрированных в реестре, срок увеличивается с трех до 15 или 30 лет <12>.
<12> При этом надо понимать, что последний случай будет казуистичным, так как доказать недобросовестность (а значит, осведомленность о нарушении прав заявителя) приобретателя и всех его предшественников (п. 13 Постановления N 10/22), зарегистрированных в реестре прав, по прошествии значительного времени будет крайне затруднительно. Следовательно, третья из перечисленных ситуаций охватит, скорее всего, только споры, связанные с конфликтами, возникшими незадолго до вступления в силу нового закона.
Многое также будет зависеть от того, будут или нет суды при признании права по давности требовать доказательств, что имущество выбыло из владения последнего собственника по его воле. В первом случае это будет фактически означать, что останется только давностный срок 30 лет. Во втором - что большая часть (если не вся) недвижимости, выбывшей из владения последнего собственника помимо его воли, будет в течение последних 15 лет давности вовлечена в оборот в качестве зарегистрированной в реестре, т.е. в отношении всякой недвижимости, внесенной в реестр на основании истечения 15-летнего давностного срока, будет оставаться неопределенность по поводу прав на нее (даже несмотря на внесение в реестр прав на основании решения суда).
А.Д. Рудоквас ставит в связи с этим резонные вопросы об обратной силе нового регулирования в части условий и сроков приобретательной давности <13>, а именно: будут условия приобретения недвижимого имущества по давности применяться только к владельцам, приобретшим недвижимость после вступления проекта в силу, или ко всем? Как станут исчисляться сроки для неоконченного (в момент вступления проекта в силу) владения для давности - в соответствии со старым или новым законом?
<13> См.: Рудоквас А.Д. О ретроактивности новелл о приобретательной давности проекта изменений Гражданского кодекса РФ // Вестник ВАС РФ. 2012. N 6.
Согласно п. 2 ст. 8 проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о внесении изменений) положения новой редакции Кодекса применяются только к правоотношениям, возникшим после введения в действие новой редакции ГК РФ, а также к правам и обязанностям, появившимся в рамках ранее возникших правоотношений, но после введения новой редакции в действие. Учитывая, что право собственности в силу приобретательной давности возникает только после истечения срока (т.е. права и обязанности из ранее возникшего правоотношения возникают уже после вступления в силу новой редакции Кодекса), вполне вероятна ситуация, когда к неоконченным срокам приобретательной давности суды будут применять уже новое регулирование и новые сроки.
Таким образом, лицо, владевшее недвижимостью к моменту введения в действие проекта ГК РФ, к примеру, более 14 лет, будет лишено возможности приобрести право еще в течение более 15 лет.
Кроме того, не определена судьба тех владельцев недвижимости, которые в соответствии с разъяснениями, данными в п. 18 Постановления N 10/22, владеют для приобретения недвижимости по давности после истечения срока исковой давности по виндикационному иску.
С одной стороны, согласно п. 21 ст. 8 Закона о внесении изменений установленные проектом сроки исковой давности будут применяться только к требованиям, сроки предъявления которых не истекли до 01.09.2012 <14>. С другой стороны, проект не вводит в отношении виндикационных исков новые сроки исковой давности, но устанавливает правило, по которому такие сроки к виндикационным искам неприменимы. В связи с этим существует риск, что истекшие к моменту вступления в силу проекта ГК РФ сроки исковой давности по виндикационным искам не будут учитываться судами. В результате чего владельцы недвижимости (как зарегистрированной в реестре, так и незарегистрированной), ранее защищенные исковой давностью, лишатся такой защиты.
<14> С чем связана эта дата, остается только догадываться. Возможно, предполагалось, что к этой дате проект уже будет принят, пусть и не вступит в силу.
Даже если такой риск оценивать как незначительный, сам факт его наличия в отсутствие четкого регулирования создает огромную зону правовой неопределенности, поскольку нововведение позволит проверить на предмет наличия пороков в праве за предшествующие 30 лет всю ту недвижимость (как не внесенную в реестр, так и внесенную), в отношении которой ранее (сейчас) этого делать не имело смысла, поскольку каким бы серьезным ни был порок в истории, новый владелец такой недвижимости был защищен исковой давностью от скелетов в шкафу.
В такой ситуации придется констатировать нарушение принципа сохранения status quo. Политические и правовые последствия этого будут огромны и фактически противоположны тенденциям в регулировании, сложившимся за последнее время <15>.
<15> Сокращение сроков исковой давности с десяти до трех лет, распространение приобретательной давности на всех, в том числе на недобросовестных, владельцев, ограничение применения исков о признании права и т.д.
Полагаем, не нужно объяснять, что может обнаружиться в периоде предшествующих 30 лет в отношении почти любого объекта недвижимости: к примеру, земельные участки, пущенные в оборот с нарушением разграничения государственной и муниципальной собственности, могут быть признаны выбывшими из владения собственника помимо его воли.
Таким образом, отмена исковой давности для виндикационных исков в ситуации, когда проект не устанавливает четких переходных норм, позволяющих сохранить положение и преференции лиц, которых ранее закон защищал, ставит под вопрос судьбу не только части недвижимого имущества, не внесенной в реестр, но и всей зарегистрированной недвижимости.