Реформа Гражданского кодекса РФ и оборот недвижимости. Часть 4
Осипов Георгий Сергеевич, магистр частного права.
Толстухин Михаил Евгеньевич, магистр частного права.
Запись об ожидании права
Обычно, когда речь идет о введении записи об ожидании права, целями введения такого механизма указывают недопущение двойной продажи, точнее, недопущение случая, когда владение имуществом переходит одному лицу, а запись о праве - другому. Наличие такой записи делает невозможной регистрацию перехода права к иному лицу, кроме того лица, которое ожидает право. Безусловно, будет не лишним предусмотреть запись об ожидании права в таком качестве: в проекте ГК РФ, в отличие от записи о возражении, запись об ожидании права не предусмотрена ни в каком виде.
В то же время представляется, что запись об ожидании права может быть использована и по-другому.
Одной из целей введения реестра прав является сведение всех споров по поводу зарегистрированного права к спорам по поводу реестра. Последние споры при условии отражения возражений в реестре и их результаты в виде внесения соответствующих записей публичны, и никто не сможет сослаться на неосведомленность о них.
В связи с этим предлагается предоставить возможность для владельцев недвижимости, ожидающих истечения срока приобретательной давности, внести в реестр запись об ожидании права. Более того, разумно даже допустить оборот этой записи.
Каким образом осуществлять внесение записи? Главой 28 ("Установление фактов, имеющих юридическое значение") ГПК РФ и главой 27 ("Рассмотрение дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение") АПК РФ предусмотрено рассмотрение дел об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом (в АПК РФ содержится также оговорка, что речь идет о владении имуществом как своим собственным). Однако практика рассмотрения таких дел неоднозначна: достаточно заявления любого третьего лица, чтобы суд оставил дело без рассмотрения в связи с тем, что имеет место спор о праве. Причем такое лицо не обязано предъявлять какие-либо требования к заявителю, пытающемуся установить факт владения недвижимым имуществом, что создает патовую ситуацию: спора о праве нет, но установить юридический факт не представляется возможным.
Из создавшейся ситуации можно найти выход, если прекращение дела об установлении подобных юридических фактов сделать возможным по заявлению третьего лица только при наличии поданного и принятого к производству иска к заявителю, требующему установить факт владения недвижимостью. Причем, если такое третье лицо считает себя владельцем спорной недвижимости, следует подавать негаторный иск <30>. Если владельцем выступает заявитель, но этот факт не устраивает третье лицо, следует подавать виндикационный иск. Результатом вне зависимости от удовлетворения или отказа в иске должна быть запись в реестре о праве или об ожидании права в отношении истца, если иск удовлетворен, либо ответчика - заявителя в деле об установлении юридического факта, если иск отклонен.
В то же время представляется, что запись об ожидании права может быть использована и по-другому.
Одной из целей введения реестра прав является сведение всех споров по поводу зарегистрированного права к спорам по поводу реестра. Последние споры при условии отражения возражений в реестре и их результаты в виде внесения соответствующих записей публичны, и никто не сможет сослаться на неосведомленность о них.
В связи с этим предлагается предоставить возможность для владельцев недвижимости, ожидающих истечения срока приобретательной давности, внести в реестр запись об ожидании права. Более того, разумно даже допустить оборот этой записи.
Каким образом осуществлять внесение записи? Главой 28 ("Установление фактов, имеющих юридическое значение") ГПК РФ и главой 27 ("Рассмотрение дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение") АПК РФ предусмотрено рассмотрение дел об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом (в АПК РФ содержится также оговорка, что речь идет о владении имуществом как своим собственным). Однако практика рассмотрения таких дел неоднозначна: достаточно заявления любого третьего лица, чтобы суд оставил дело без рассмотрения в связи с тем, что имеет место спор о праве. Причем такое лицо не обязано предъявлять какие-либо требования к заявителю, пытающемуся установить факт владения недвижимым имуществом, что создает патовую ситуацию: спора о праве нет, но установить юридический факт не представляется возможным.
Из создавшейся ситуации можно найти выход, если прекращение дела об установлении подобных юридических фактов сделать возможным по заявлению третьего лица только при наличии поданного и принятого к производству иска к заявителю, требующему установить факт владения недвижимостью. Причем, если такое третье лицо считает себя владельцем спорной недвижимости, следует подавать негаторный иск <30>. Если владельцем выступает заявитель, но этот факт не устраивает третье лицо, следует подавать виндикационный иск. Результатом вне зависимости от удовлетворения или отказа в иске должна быть запись в реестре о праве или об ожидании права в отношении истца, если иск удовлетворен, либо ответчика - заявителя в деле об установлении юридического факта, если иск отклонен.
<30> Здесь, по всей видимости, потребуется разъяснение высших судов о том, что подлежат удовлетворению негаторные иски владельцев к лицам, не владеющим имуществом, но пытающимся (пытавшимся) установить этот факт в суде.
Затруднение у судов и регистрационной службы может также вызвать вопрос о том, каким образом следует вносить запись в реестр на основании решения об отказе в иске.
Прецеденты внесения записи о праве на основании отказа в иске уже имеют место в судебной практике (вплоть до Президиума ВАС РФ <31>), осталось предусмотреть эту опцию в законодательстве.
Прецеденты внесения записи о праве на основании отказа в иске уже имеют место в судебной практике (вплоть до Президиума ВАС РФ <31>), осталось предусмотреть эту опцию в законодательстве.
<31> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 12833/10 по делу N А73-13296/2008: "...настоящее Постановление является основанием для возникновения права собственности [ответчика] на нежилое трехэтажное здание... и государственной регистрации указанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Однако проще и правильнее будет установить следующий порядок. Дела, рассматриваемые в рамках особого производства (об установлении факта владения недвижимым имуществом), следует не прекращать, оставляя заявления без рассмотрения, а приостанавливать в случае, если к заявителю подан иск.
В случае удовлетворения иска дело об установлении факта владения подлежит прекращению, а истец получает запись в реестре на основании решения суда об удовлетворении его требования (негаторного, виндикационного иска либо в соответствии со ст. 242 проекта иска о защите владения). Это может быть запись о праве, если истец доказал свое право, либо запись об ожидании права, если в процессе выясняется, что истец является владельцем или ему возвращено владение на основании решения, которым окончен спор. В последнем случае такую опцию также необходимо предусмотреть в законе или предоставить истцу возможность самостоятельно заявить об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом.
Если же истцу отказано в удовлетворении иска к заявителю в рамках дела об установлении юридического факта, после отказа в иске (и вступлении решения в силу) дело об установлении факта владения недвижимостью подлежит возобновлению и по его результатам заявитель также получает запись в реестре об ожидании права.
Возможен и упрощенный вариант - по аналогии с предложенной выше функциональной заменой ввода во владение предусмотреть возможность для владельцев недвижимости фиксировать факт беспрепятственного владения недвижимостью и на основании нотариального акта вносить в реестр запись об ожидании права. Разумеется, если в реестре уже будет присутствовать запись по поводу этого имущества, во внесении такой записи будет отказано. Кроме того, запись, полученная на основании нотариального акта, будет основанием для отсчета срока приобретательной давности только с момента ее совершения. Если владелец желает присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого он этим имуществом владел ранее, ему следует установить этот факт в суде.
Это, с одной стороны, предоставит владельцам, не имеющим возможности доказать свое право, опцию по легализации права и повышению ликвидности имущества, с другой - приведет к тому, что все споры по поводу владения незарегистрированным недвижимым имуществом будут оканчиваться внесением записи в реестр. В результате все споры по поводу недвижимого имущества сведутся к спорам по поводу записи в реестре.
В случае удовлетворения иска дело об установлении факта владения подлежит прекращению, а истец получает запись в реестре на основании решения суда об удовлетворении его требования (негаторного, виндикационного иска либо в соответствии со ст. 242 проекта иска о защите владения). Это может быть запись о праве, если истец доказал свое право, либо запись об ожидании права, если в процессе выясняется, что истец является владельцем или ему возвращено владение на основании решения, которым окончен спор. В последнем случае такую опцию также необходимо предусмотреть в законе или предоставить истцу возможность самостоятельно заявить об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом.
Если же истцу отказано в удовлетворении иска к заявителю в рамках дела об установлении юридического факта, после отказа в иске (и вступлении решения в силу) дело об установлении факта владения недвижимостью подлежит возобновлению и по его результатам заявитель также получает запись в реестре об ожидании права.
Возможен и упрощенный вариант - по аналогии с предложенной выше функциональной заменой ввода во владение предусмотреть возможность для владельцев недвижимости фиксировать факт беспрепятственного владения недвижимостью и на основании нотариального акта вносить в реестр запись об ожидании права. Разумеется, если в реестре уже будет присутствовать запись по поводу этого имущества, во внесении такой записи будет отказано. Кроме того, запись, полученная на основании нотариального акта, будет основанием для отсчета срока приобретательной давности только с момента ее совершения. Если владелец желает присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого он этим имуществом владел ранее, ему следует установить этот факт в суде.
Это, с одной стороны, предоставит владельцам, не имеющим возможности доказать свое право, опцию по легализации права и повышению ликвидности имущества, с другой - приведет к тому, что все споры по поводу владения незарегистрированным недвижимым имуществом будут оканчиваться внесением записи в реестр. В результате все споры по поводу недвижимого имущества сведутся к спорам по поводу записи в реестре.
Сохранение ранее полученных прав
Как уже указывалось, огромный массив недвижимого имущества находится у его владельцев с точки зрения доктрины незаконно, однако собственники не могут вернуть себе это имущество в связи с пропуском исковой давности. При этом владение такой недвижимостью возможно в случае, если:
1) владелец получил имущество на основании порочной сделки или акта и не зарегистрировал (не смог зарегистрировать) право в реестре, но собственник (прежний, законный владелец) пропустил срок исковой давности для истребования этого имущества из незаконного владения;
2) владелец имеет запись о праве на принадлежащее ему имущество, которое, однако, было им или кем-то из его предшественников приобретено на основании порочной сделки и выбыло из владения прежнего собственника помимо его воли, и прежний собственник пропустил срок исковой давности.
При существующем регулировании в первом случае владелец имеет пассивную защиту, но не имеет активной (исковой), что делает его беззащитным перед самоуправством собственника. Во втором случае фактически имеет место трехлетняя "реестровая приобретательная давность".
Более того, судебная практика постоянно тяготеет к тому, чтобы защищены были не только незаконные владельцы, получившие запись, но и владельцы "задавненного" имущества путем предоставления им возможности зарегистрировать право на основании того факта, что в иске собственника к такому владельцу было отказано (т.е. на основании отказного решения) <32>.
1) владелец получил имущество на основании порочной сделки или акта и не зарегистрировал (не смог зарегистрировать) право в реестре, но собственник (прежний, законный владелец) пропустил срок исковой давности для истребования этого имущества из незаконного владения;
2) владелец имеет запись о праве на принадлежащее ему имущество, которое, однако, было им или кем-то из его предшественников приобретено на основании порочной сделки и выбыло из владения прежнего собственника помимо его воли, и прежний собственник пропустил срок исковой давности.
При существующем регулировании в первом случае владелец имеет пассивную защиту, но не имеет активной (исковой), что делает его беззащитным перед самоуправством собственника. Во втором случае фактически имеет место трехлетняя "реестровая приобретательная давность".
Более того, судебная практика постоянно тяготеет к тому, чтобы защищены были не только незаконные владельцы, получившие запись, но и владельцы "задавненного" имущества путем предоставления им возможности зарегистрировать право на основании того факта, что в иске собственника к такому владельцу было отказано (т.е. на основании отказного решения) <32>.
<32> См.: п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 12833/10 по делу N А73-13296/2008.
Таким образом, в рамках действующего регулирования собственник, пропустивший срок исковой давности для истребования своего имущества, лишается возможности вернуть это имущество в судебном порядке.
Однако если после вступления в силу проекта ГК РФ отмена срока исковой давности распространится и на виндикационные требования с ранее пропущенным сроком исковой давности, положение указанных владельцев недвижимости может резко ухудшиться.
Для владельцев "задавненного" имущества, не имеющих записи в реестре, возникают два вида рисков:
1) риск истребования имущества при наличии порока в одной из сделок (имеются в виду, конечно, пороки, свидетельствующие о ничтожности сделки) при передаче спорного имущества за предшествующие 15 лет;
2) риск истребования имущества при наличии порока в одной из сделок при передаче спорного имущества за предшествующие 30 лет, если имело место выбытие имущества из владения прежнего собственника помимо его воли.
Для владельцев "задавненного" имущества, получивших запись в реестре, возникают несколько иные виды рисков:
1) риск истребования имущества при наличии порока в сделке, на основании которой текущий владелец приобрел спорное имущество, при условии, что эта сделка была совершена в предшествующие 15 лет (впрочем, этот риск не имеет значения для последующих добросовестных приобретателей);
2) риск истребования имущества при наличии порока в одной из сделок при передаче спорного имущества за предшествующие 30 лет, если имело место выбытие имущества из владения прежнего собственника помимо его воли.
Другими словами, принятие проекта ГК РФ без четких переходных положений создает риски не только при приобретении незарегистрированного, но и при приобретении зарегистрированного имущества. При этом, чтобы исключить подобные риски, необходимо исследовать всю юридическую историю приобретаемого имущества за предшествующие 30 лет. Такое положение вещей очевидно противоречит принципу стабильности прав. А кроме того, ухудшение положения владельцев "задавненного" имущества в результате изменения законодательства и лишение их ранее предоставленных средств защиты противоречит и принципу сохранения status quo.
Задача регулятора - предоставить действенный механизм защиты рачительному и осмотрительному собственнику (например, собственнику, беспрепятственно владеющему своим имуществом и не подозревающему о внесении по поводу этого имущества незаконных записей в реестр прав). Однако вряд ли имеет рациональное обоснование забота об интересах собственника, утратившего владение своим имуществом и более трех лет не принимавшего никаких мер к восстановлению своих прав, тем более в ситуации, когда ради такого собственника надо пожертвовать интересами не только текущих владельцев, лишив их предоставленных ранее гарантий, но и интересами всего оборота.
На наш взгляд, корректным будет сравнение интересов собственника, пропустившего сроки исковой давности, с интересами пропустившего такие сроки истца по требованию, вытекающему из обязательственных отношений. При прочих равных условиях нет никаких оснований отдавать предпочтение кому-то из них. Отмена исковой давности по виндикационным искам имеет своим обоснованием только одно - сохранение определенности по поводу собственника имущества (когда запись не расходится с реальными возможностями владеть и распоряжаться недвижимым имуществом), в чем заинтересован прежде всего оборот (и в первую очередь ипотека). Однако для оборота нет никакого интереса в изменении правил игры настолько, что зона правовой неопределенности в отношении действительности прав увеличивается с трех до 30 предшествующих лет.
Введение полноценного принципа публичной достоверности с помощью механизмов, предложенных выше, до некоторой степени нивелирует указанные здесь риски (и позволяет соблюсти принцип стабильности прав). В то же время не только интересы владельцев "задавненного" имущества требуют соблюдения в целях сохранения status quo. Сохранение предоставленных ранее гарантий позволит включить весь объем такого имущества в оборот, что повысит капитализацию всего рынка недвижимости в России.
В этих целях представляется целесообразным не только установить четкие пояснения по поводу применения п. 21 ст. 8 Закона о внесении изменений на предмет того, что указанные ограничения распространяются и на виндикационные требования, но и сделать исключения для требований о защите владения, заявленных на основании ст. 242 проекта. А именно предлагается предоставить защиту давностным владельцам, для истребования у которых имущества собственник пропустил срок исковой давности, и против третьих лиц, и против собственника, пропустившего срок до вступления в силу новой редакции ГК РФ.
Более радикальным (и правильным с точки зрения как юридической техники, так и рационального целеполагания) было бы просто установить, что до вступления в силу проекта срок приобретательной давности считается истекшим в случае пропуска собственником исковой давности по виндикационному иску.
Фактические последствия такого решения аналогичны первому варианту, но при этом позволяют весь объем "задавненного" имущества сразу внести в реестр. Альтернативой же обоим предложенным вариантам будет только расширение зоны правовой неопределенности с трех до 30 лет (т.е. фактически на весь постсоветский период, включая начало 1990-х гг. с их умопомрачительной правовой неграмотностью).
Однако если после вступления в силу проекта ГК РФ отмена срока исковой давности распространится и на виндикационные требования с ранее пропущенным сроком исковой давности, положение указанных владельцев недвижимости может резко ухудшиться.
Для владельцев "задавненного" имущества, не имеющих записи в реестре, возникают два вида рисков:
1) риск истребования имущества при наличии порока в одной из сделок (имеются в виду, конечно, пороки, свидетельствующие о ничтожности сделки) при передаче спорного имущества за предшествующие 15 лет;
2) риск истребования имущества при наличии порока в одной из сделок при передаче спорного имущества за предшествующие 30 лет, если имело место выбытие имущества из владения прежнего собственника помимо его воли.
Для владельцев "задавненного" имущества, получивших запись в реестре, возникают несколько иные виды рисков:
1) риск истребования имущества при наличии порока в сделке, на основании которой текущий владелец приобрел спорное имущество, при условии, что эта сделка была совершена в предшествующие 15 лет (впрочем, этот риск не имеет значения для последующих добросовестных приобретателей);
2) риск истребования имущества при наличии порока в одной из сделок при передаче спорного имущества за предшествующие 30 лет, если имело место выбытие имущества из владения прежнего собственника помимо его воли.
Другими словами, принятие проекта ГК РФ без четких переходных положений создает риски не только при приобретении незарегистрированного, но и при приобретении зарегистрированного имущества. При этом, чтобы исключить подобные риски, необходимо исследовать всю юридическую историю приобретаемого имущества за предшествующие 30 лет. Такое положение вещей очевидно противоречит принципу стабильности прав. А кроме того, ухудшение положения владельцев "задавненного" имущества в результате изменения законодательства и лишение их ранее предоставленных средств защиты противоречит и принципу сохранения status quo.
Задача регулятора - предоставить действенный механизм защиты рачительному и осмотрительному собственнику (например, собственнику, беспрепятственно владеющему своим имуществом и не подозревающему о внесении по поводу этого имущества незаконных записей в реестр прав). Однако вряд ли имеет рациональное обоснование забота об интересах собственника, утратившего владение своим имуществом и более трех лет не принимавшего никаких мер к восстановлению своих прав, тем более в ситуации, когда ради такого собственника надо пожертвовать интересами не только текущих владельцев, лишив их предоставленных ранее гарантий, но и интересами всего оборота.
На наш взгляд, корректным будет сравнение интересов собственника, пропустившего сроки исковой давности, с интересами пропустившего такие сроки истца по требованию, вытекающему из обязательственных отношений. При прочих равных условиях нет никаких оснований отдавать предпочтение кому-то из них. Отмена исковой давности по виндикационным искам имеет своим обоснованием только одно - сохранение определенности по поводу собственника имущества (когда запись не расходится с реальными возможностями владеть и распоряжаться недвижимым имуществом), в чем заинтересован прежде всего оборот (и в первую очередь ипотека). Однако для оборота нет никакого интереса в изменении правил игры настолько, что зона правовой неопределенности в отношении действительности прав увеличивается с трех до 30 предшествующих лет.
Введение полноценного принципа публичной достоверности с помощью механизмов, предложенных выше, до некоторой степени нивелирует указанные здесь риски (и позволяет соблюсти принцип стабильности прав). В то же время не только интересы владельцев "задавненного" имущества требуют соблюдения в целях сохранения status quo. Сохранение предоставленных ранее гарантий позволит включить весь объем такого имущества в оборот, что повысит капитализацию всего рынка недвижимости в России.
В этих целях представляется целесообразным не только установить четкие пояснения по поводу применения п. 21 ст. 8 Закона о внесении изменений на предмет того, что указанные ограничения распространяются и на виндикационные требования, но и сделать исключения для требований о защите владения, заявленных на основании ст. 242 проекта. А именно предлагается предоставить защиту давностным владельцам, для истребования у которых имущества собственник пропустил срок исковой давности, и против третьих лиц, и против собственника, пропустившего срок до вступления в силу новой редакции ГК РФ.
Более радикальным (и правильным с точки зрения как юридической техники, так и рационального целеполагания) было бы просто установить, что до вступления в силу проекта срок приобретательной давности считается истекшим в случае пропуска собственником исковой давности по виндикационному иску.
Фактические последствия такого решения аналогичны первому варианту, но при этом позволяют весь объем "задавненного" имущества сразу внести в реестр. Альтернативой же обоим предложенным вариантам будет только расширение зоны правовой неопределенности с трех до 30 лет (т.е. фактически на весь постсоветский период, включая начало 1990-х гг. с их умопомрачительной правовой неграмотностью).
Дифференцированный подход
Другой проблемой отечественного регулирования является главенствующая доктринальная установка на его унифицирование без учета особенностей его предмета. Страсть к унификации вызвана представлением о праве как некоем подобии математики, вследствие чего предпринимаются попытки свести регулирование к крайне ограниченному набору оторванных от реальности принципов-аксиом, не предполагающих проверки и апробации в конкретных условиях.
Между тем реалии оборота разных видов недвижимости зачастую кардинально отличаются друг от друга. К примеру, оборот всей жилой недвижимости с начала 1990-х гг. фактически осуществлялся в условиях наличия системы регистрации, в то время как тепловые или электрические сети до последнего времени участвовали в обороте в качестве движимого имущества (регистрировались лишь некоторые объекты). Кроме того, многие объекты коммерческой недвижимости до сих пор не зарегистрированы их собственниками, огромная часть земельных участков даже не прошла разграничения, а большая часть земель сельхозназначения числится общим имуществом бывших работников сельхозпредприятий (владение таким имуществом довольно условно).
Приведем лишь наиболее яркие примеры.
Жилая недвижимость - тот случай, когда факт владения не имеет большого значения, поскольку оборот жилья с самого начала осуществлялся в рамках регистрационной системы (включая квазиоборот жилья путем многоступенчатого обмена, существовавший в советское время). Как указывалось выше, вряд ли будет применима владельческая защита в форме интердикта в защиту бесправного захватчика жилища (к примеру, захватившего жилье, пока собственник и его семья были в отпуске или командировке), изгнанного собственником в рамках самозащиты. Полагаем, наше общество не готово к такому явлению, как скваттерство. В связи с этим имеет смысл к обороту квартир применить такую фикцию, как "юридическое владение", фактическое же владение учитывать только в одном случае: при установлении добросовестности приобретателя. При этом к обороту жилья не стоит применять укороченный срок для записи о возражении.
Что интересно, для оборота жилья есть исключение: в ст. 31.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена компенсация 1 млн. руб. при истребовании жилья от добросовестного приобретателя либо при утрате собственником возможности вернуть незаконно выбывшее из его владения жилье. Полагаем, что пора увеличить размер этой компенсации и поставить ее в зависимость от средней стоимости жилья в каждом субъекте или даже муниципалитете, а также увязать с размером государственной пошлины, часть которой пойдет в компенсационный фонд.
Другой пример - владение сетями, являющееся довольно условным, если не сказать фиктивным. Фактическое господство сетями (а это либо провода над землей, либо кабели или трубы под землей), по сути, сводится к их обслуживанию и ремонту. Здесь также нет необходимости учитывать фактическое владение и сводить все к использованию - тот, кто, к примеру, утверждал тариф (при отсутствии спора по этому поводу), и считается владельцем. В этом случае факт владения теряет смысл и не следует увязывать с ним начало течения срока на внесение записи о возражении. Если в реестре будет иметь место незаконная перерегистрация, это станет известно собственнику при попытке утвердить тариф на следующий год. Срок для записи о возражении для такого имущества можно установить год или полтора.
Владение сельхозземлями также является фикцией. Учитывая постоянные попытки установить зависимость права на такие земли от их использования, разумно в этом случае связать приобретение по давности и защиту ограниченных прав именно с трудовым использованием земли, т.е. с рациональным длительным хозяйствованием на этой земле. Будет разумным, если такое использование земли с согласия (пусть даже молчаливого) собственника (сособственников) не приведет к приобретению права собственности по давности, а повлечет какие-либо иные последствия. К примеру, право на принудительный выкуп или право на получение компенсации за поддержание производительности используемой земли.
Между тем реалии оборота разных видов недвижимости зачастую кардинально отличаются друг от друга. К примеру, оборот всей жилой недвижимости с начала 1990-х гг. фактически осуществлялся в условиях наличия системы регистрации, в то время как тепловые или электрические сети до последнего времени участвовали в обороте в качестве движимого имущества (регистрировались лишь некоторые объекты). Кроме того, многие объекты коммерческой недвижимости до сих пор не зарегистрированы их собственниками, огромная часть земельных участков даже не прошла разграничения, а большая часть земель сельхозназначения числится общим имуществом бывших работников сельхозпредприятий (владение таким имуществом довольно условно).
Приведем лишь наиболее яркие примеры.
Жилая недвижимость - тот случай, когда факт владения не имеет большого значения, поскольку оборот жилья с самого начала осуществлялся в рамках регистрационной системы (включая квазиоборот жилья путем многоступенчатого обмена, существовавший в советское время). Как указывалось выше, вряд ли будет применима владельческая защита в форме интердикта в защиту бесправного захватчика жилища (к примеру, захватившего жилье, пока собственник и его семья были в отпуске или командировке), изгнанного собственником в рамках самозащиты. Полагаем, наше общество не готово к такому явлению, как скваттерство. В связи с этим имеет смысл к обороту квартир применить такую фикцию, как "юридическое владение", фактическое же владение учитывать только в одном случае: при установлении добросовестности приобретателя. При этом к обороту жилья не стоит применять укороченный срок для записи о возражении.
Что интересно, для оборота жилья есть исключение: в ст. 31.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена компенсация 1 млн. руб. при истребовании жилья от добросовестного приобретателя либо при утрате собственником возможности вернуть незаконно выбывшее из его владения жилье. Полагаем, что пора увеличить размер этой компенсации и поставить ее в зависимость от средней стоимости жилья в каждом субъекте или даже муниципалитете, а также увязать с размером государственной пошлины, часть которой пойдет в компенсационный фонд.
Другой пример - владение сетями, являющееся довольно условным, если не сказать фиктивным. Фактическое господство сетями (а это либо провода над землей, либо кабели или трубы под землей), по сути, сводится к их обслуживанию и ремонту. Здесь также нет необходимости учитывать фактическое владение и сводить все к использованию - тот, кто, к примеру, утверждал тариф (при отсутствии спора по этому поводу), и считается владельцем. В этом случае факт владения теряет смысл и не следует увязывать с ним начало течения срока на внесение записи о возражении. Если в реестре будет иметь место незаконная перерегистрация, это станет известно собственнику при попытке утвердить тариф на следующий год. Срок для записи о возражении для такого имущества можно установить год или полтора.
Владение сельхозземлями также является фикцией. Учитывая постоянные попытки установить зависимость права на такие земли от их использования, разумно в этом случае связать приобретение по давности и защиту ограниченных прав именно с трудовым использованием земли, т.е. с рациональным длительным хозяйствованием на этой земле. Будет разумным, если такое использование земли с согласия (пусть даже молчаливого) собственника (сособственников) не приведет к приобретению права собственности по давности, а повлечет какие-либо иные последствия. К примеру, право на принудительный выкуп или право на получение компенсации за поддержание производительности используемой земли.
Заключение
Когда мы обсуждаем усовершенствование регулирования в сфере недвижимости, возникает дилемма: с одной стороны, есть необходимость в создании механизмов, исключающих скрытые риски и предотвращающих злоупотребления, с другой - усложнение процедур ведет к увеличению трансакционных издержек для сторон сделки.
Один из путей решения этой проблемы - сделать регистрацию квазисудебной или даже судебной процедурой, предусматривающей вызов всех заинтересованных сторон, что исключит нарушения и сделает реестр абсолютно достоверным.
В качестве альтернативы введения громоздких процедур можно ввести страхование титула или установить ответственность казны. Но и это не оптимальный выход. К примеру, страхование титула в США составляет около 6% от стоимости отчуждаемой недвижимости и эта сумма зачастую значительно превышает издержки, которые в России несут стороны сделки для исследования полной юридической судьбы приобретаемого имущества.
Что касается ответственности регистратора (или казны), то с учетом отсутствия должной квалификации как работников регистрационной службы, так и работников правоохранительных органов, расследующих экономические преступления, а также наличия скелетов в шкафу в истории всякого крупного объекта установление полной ответственности регистратора может приводить к злоупотреблениям с целью искусственного возложения ответственности на регистратора. При отсутствии же полной ответственности мы возвращаемся к непреодолимым рискам.
Возникает вопрос: почему нельзя принести интересы некоторых в жертву ради интересов всех? Иными словами, максимально упростить процедуру, чтобы минимизировать издержки, связанные с осуществлением сделки, и игнорировать риски, связанные с пресловутыми скелетами в шкафу. Даже если часть рынка останется в серой зоне, другая, большая, часть получит простое регулирование и низкие издержки.
К сожалению, так не получится. Даже умозрительное наличие рисков, которые невозможно исключить ввиду отсутствия публичной достоверности прав, приводит к дисконтированию цены на всем рынке.
Мы отдаем себе отчет в том, что предложенные в настоящей статье механизмы содержат, возможно, избыточные защитные механизмы, которые могут повлечь рост трансакционных издержек. Однако наши предложения следует рассматривать лишь как регулирование переходного периода, наиболее адекватное насущным потребностям оборота.
Перекос в сторону гарантий прав и минимизации рисков с тем, чтобы по мере выработки привычки участников рынка к тому, что оппортунистическое поведение не ведет к приобретению выгод, и по мере повышения эффективности работы правоохранительной системы постепенно рос уровень доверия на рынке, на определенном этапе позволит начать снижать уровень гарантий, упрощая за счет этого процедуру.
Желание максимально упростить процедуру, игнорируя защитные механизмы и инструменты минимизации рисков, с неизбежностью приведет к ответной реакции и закручиванию гаек в этой сфере. В ситуации, когда большая часть рынка недвижимости находится в серой зоне (отсутствует должная фиксация прав), жертвовать его потребностями в целях несущественного снижения трансакционных издержек в интересах фактически только небольшой доли рынка коммерческой недвижимости (в сфере оборота вновь возведенных объектов) неразумно. Такое решение, по сути, будет означать уход государства как регулятора с большей части рынка недвижимости.
Один из путей решения этой проблемы - сделать регистрацию квазисудебной или даже судебной процедурой, предусматривающей вызов всех заинтересованных сторон, что исключит нарушения и сделает реестр абсолютно достоверным.
В качестве альтернативы введения громоздких процедур можно ввести страхование титула или установить ответственность казны. Но и это не оптимальный выход. К примеру, страхование титула в США составляет около 6% от стоимости отчуждаемой недвижимости и эта сумма зачастую значительно превышает издержки, которые в России несут стороны сделки для исследования полной юридической судьбы приобретаемого имущества.
Что касается ответственности регистратора (или казны), то с учетом отсутствия должной квалификации как работников регистрационной службы, так и работников правоохранительных органов, расследующих экономические преступления, а также наличия скелетов в шкафу в истории всякого крупного объекта установление полной ответственности регистратора может приводить к злоупотреблениям с целью искусственного возложения ответственности на регистратора. При отсутствии же полной ответственности мы возвращаемся к непреодолимым рискам.
Возникает вопрос: почему нельзя принести интересы некоторых в жертву ради интересов всех? Иными словами, максимально упростить процедуру, чтобы минимизировать издержки, связанные с осуществлением сделки, и игнорировать риски, связанные с пресловутыми скелетами в шкафу. Даже если часть рынка останется в серой зоне, другая, большая, часть получит простое регулирование и низкие издержки.
К сожалению, так не получится. Даже умозрительное наличие рисков, которые невозможно исключить ввиду отсутствия публичной достоверности прав, приводит к дисконтированию цены на всем рынке.
Мы отдаем себе отчет в том, что предложенные в настоящей статье механизмы содержат, возможно, избыточные защитные механизмы, которые могут повлечь рост трансакционных издержек. Однако наши предложения следует рассматривать лишь как регулирование переходного периода, наиболее адекватное насущным потребностям оборота.
Перекос в сторону гарантий прав и минимизации рисков с тем, чтобы по мере выработки привычки участников рынка к тому, что оппортунистическое поведение не ведет к приобретению выгод, и по мере повышения эффективности работы правоохранительной системы постепенно рос уровень доверия на рынке, на определенном этапе позволит начать снижать уровень гарантий, упрощая за счет этого процедуру.
Желание максимально упростить процедуру, игнорируя защитные механизмы и инструменты минимизации рисков, с неизбежностью приведет к ответной реакции и закручиванию гаек в этой сфере. В ситуации, когда большая часть рынка недвижимости находится в серой зоне (отсутствует должная фиксация прав), жертвовать его потребностями в целях несущественного снижения трансакционных издержек в интересах фактически только небольшой доли рынка коммерческой недвижимости (в сфере оборота вновь возведенных объектов) неразумно. Такое решение, по сути, будет означать уход государства как регулятора с большей части рынка недвижимости.